近年、新たな資産形成の手法として、不動産クラウドファンディング（不動産特定共同事業）が急速な盛り上がりを見せています。しかし、この成長市場へ参入する多くの事業者様にとって、避けては通れない大きなハードルが存在します。それが、不動産特定共同事業法（以下「不特法」）に基づく会計監査です。

「そもそも、なぜ監査が必要なのだろうか？」
「顧問税理士にお願いすれば大丈夫？」
「公認会計士の監査が必要だからダメか！？」
「監査対応で、通常業務が止まってしまうのではないか…」

このような不安や疑問から、許可取得や事業運営に二の足を踏んでしまうケースは少なくありません。

そうした事業者様の悩みを解消し、不特法監査を単なる「義務」ではなく、事業成長を加速させる「機会」と捉え直すための戦略を私たちは提供できます。

80年以上にわたり、多様な業種・規模の企業の皆様を支えてきた税理士法人T&Aコンサルティング・公認会計士深野章事務所（監査のみのご依頼でももちろんOK！）が、その知見と実績を基に、監査を成功に導くための具体的な道筋を示します。

3分でわかる！不特法と会計監査の基本

不動産特定共同事業法（不特法）とは、複数の投資家から資金を集めて不動産事業を行い、その収益を分配する際に、事業者の信頼性を担保し、投資家を保護するための法律です。

参考：国土交通省　不動産特定共同事業（FTK）法の概要

この投資家保護の観点から、特に事業規模の大きい「許可事業者」に対しては、財務の健全性と透明性を客観的に証明するため、公認会計士または監査法人による会計監査が義務付けられています。

参考：e-Gov法令検索　不動産特定共同事業法施行規則

ここで最も重要なポイントは、監査を実施できるのは、独立した立場の公認会計士・監査法人のみという点です。

日頃お付き合いのある顧問税理士が税務のプロフェッショナルであっても、税理士資格のみではこの監査証明を行うことはできません。この事実を知らずに準備を進めてしまうと、申請段階で大きなロスや失敗が生じる可能性があります。

T&Aコンサルティングが提供する「不特法監査ワンストップ支援」

不特法監査は、専門性が高く、多くの事業者様にとって未知の領域です。だからこそ、私たちT&Aコンサルティングは、単に監査手続きを代行するのではなく、お客様の事業に寄り添い、許可取得からその後の安定運営までをトータルでサポートする「ワンストップ支援」をご提供します。所内公認会計士が監査業務のみを実施可能となっています。

監査準備の戦略的アドバイスと体制構築サポート

私たちは、監査を「過去の帳簿をチェックする作業」とは考えていません。お客様の事業計画や将来のビジョンを深く理解した上で、監査をクリアし、かつ事業成長に資する最適な会計処理や内部管理体制の構築をアドバイスします。

創業80年以上の歴史で培った多様な業種（不動産業、金融業、上場企業等）への対応実績を活かし、お客様のビジネスモデルに最適な形で監査準備をサポートします。

監査法人選定から監査本番までの伴走支援

当法人には公認会計士が在籍しており、監査実施者としての直接的なご支援が可能です。また、お客様の事業規模や状況に応じて必要な場合には幅広いネットワークから最適な外部の監査法人を選定するサポートも行います。

監査が始まると、監査人からは専門的な質問や膨大な資料提出の要求が寄せられます。私たちは、お客様の経理担当者に代わって、または担当者とチームを組んで、これらの質疑応答や資料準備に対応します。

専門用語が飛び交う監査の現場に私たちが同席し、会計・税務のプロとして的確な説明を行うことで、お客様の負担を大幅に軽減し、監査をスムーズに進行させます。

申請書類の最終チェックと士業ネットワークによる包括的サポート

監査が無事に終了しても、それで終わりではありません。監査報告書を添付した許可申請書類や事業報告書を、行政機関の求める形式に沿って正確に作成する必要があります。

私たちは、この最終段階においても細心の注意を払い、書類の不備による手続きの遅延を防ぎます。

さらに、当法人の最大の強みは、弁護士、司法書士、社会保険労務士といった多様な士業との強力なネットワークです。不特法の許可申請には、会計・税務だけでなく、法務や労務に関わる論点も含まれます。

T&Aコンサルティングを窓口としていただければ、あらゆる専門領域の課題をワンストップで解決し、お客様が事業そのものに集中できる環境を構築します。

監査の壁を乗り越える！実践的ポイントと注意点

不特法監査で特に論点となりやすいポイントと、私たちがどのように解決に導くかを具体的に解説します。

1.監査でよくある指摘事項とプロの対応策

不特法監査では、一般的な会計監査とは異なり、事業の特性に起因する特有の論点が厳しくチェックされます。準備が不十分な場合、監査人から思わぬ指摘を受け、手続きが大幅に遅延することも少なくありません。

ここでは、監査の現場で実際に論点となりやすい3つのポイントと、専門家と共に乗り越えるための具体的なアプローチを解説します。

指摘事項①：「この不動産売買の利益、本当にこのタイミングで計上して正しいですか？」

不動産取引は金額が大きく複雑なため、監査人は「収益認識基準」に基づき、売上がどの時点で法的に確定したかを厳密に検証します。特に、事業者が自ら保有する不動産をファンドに売却する「自己取引」では、利益操作の疑いがないか、取引の経済的実質が精査されます。不適切な会計処理は、財務諸表の信頼性を根本から揺るがす重大な指摘に繋がります。

プロの対応策：

個々の契約内容や取引の実態を分析し、会計基準に照らして最も適切な会計処理を判断します。監査人に対しては、なぜその会計処理が妥当なのか、法的根拠や会計基準の条文を基に論理的な説明資料を作成し、質疑応答を代行・サポートすることで、事業者は監査人の懸念を払拭し、決算書の正当性を証明できます。また、そもそもほとんど大きな動きの無く、町の会計事務所が経理しているだけの会社の場合も存在しますが、監査人側でそうした中小企業監査の経験が豊富にあるため、合理的かつ効率的判断を実施することで円滑な監査を実施できます。

指摘事項②：「税務申告の数字と、提出された決算書の数字が合わないのはなぜですか？」

税法上のルール（税務会計）と、投資家保護を目的とする会計基準（財務会計）では、減価償却の方法や各種引当金の計上など、利益の計算方法が異なる点が多々あります。

監査人はこの「ズレ（税会差異）」の理由と、その調整が会計基準に沿って正しく行われているかを徹底的に確認します。この調整が不正確だと、決算書自体の信頼性が疑われます。

プロの対応策：

税務申告書と会計帳簿を照合し、発生している全ての「税会差異」をリストアップします。その上で、会計基準に準拠した決算書を作成するために必要な調整仕訳を正確に行い、その調整内容を監査人が理解できるよう詳細な説明資料（勘定科目内訳明細書など）を準備することで、監査プロセスが円滑に進み、手戻りを防ぎます。

指摘事項③：「この帳簿に記載された取引の証拠（契約書や請求書）を提示してください。」

監査の基本は、帳簿上の記録と、それを裏付ける客観的な証拠（証憑）を突合することです。特に重要な取引について証憑が不足していたり、管理が煩雑で迅速に提示できなかったりすると、監査人は「取引の存在自体が疑わしい」と判断せざるを得ず、監査手続がストップする最大の原因となります。

プロの対応策：

監査で特に重要視される取引（高額な取引、関連会社との取引など）を事前に予測し、必要な証憑類が網羅的かつ体系的に整理されているかを確認します。監査人からの資料請求に対して、どの資料を提出すべきかを的確に判断し、準備をサポートすることで、お客様の作業負担を最小限に抑え、監査を効率的に進めます。

2.失敗事例から学ぶ、パートナー選びの重要性

残念ながら、不動産クラウドファンディングにおいては、「運営会社の信頼性不足」や「商品性の誤解」による投資家の失敗事例も報告されています。このような事態は、事業の信頼性を根底から揺るがしかねません。

会計監査をクリアし、その事実を投資家に開示することは、こうした失敗を防ぎ、自社の透明性と信頼性を証明する最も有効な手段です。信頼できる監査パートナーと共に、投資家が安心して投資できる事業基盤を築くことが、長期的な成功の鍵となります。また、先にも述べましたが監査人側でそうした中小企業監査の経験が豊富にあるため、合理的かつ効率的判断を実施することで円滑な監査を実施できます。

監査はコストではない！事業成長への「戦略的投資」である

不特法監査には、確かに一定の費用がかかります。しかし、その費用を単なる「コスト」と捉えるか、未来への「投資」と捉えるかで、得られる成果は大きく変わってきます。

1.投資家からの絶大な信頼獲得と資金調達力の強化

公認会計士による監査証明が付された財務諸表は、投資家にとって最も信頼性の高い情報です。事業の透明性を示すことで、より多くの投資家から、より大きな資金を集めることが可能になります。これは、事業拡大を目指す上で何物にも代えがたい強力な武器となります。

参考：国土交通省　不動産特定共同事業について

2.経営管理体制の高度化とリスクの低減

監査を受けるプロセスは、自社の財務状況や業務フローを客観的に見つめ直す絶好の機会です。これまで見過ごされてきた経営上の課題や潜在的なリスクが明らかになり、内部管理体制を強化するきっかけとなります。これは、事業の持続的な成長と安定に不可欠な要素です。

3.行政手続きの円滑化

監査報告書が添付された適切な決算書は、許可申請や更新手続きをスムーズに進めるための必須アイテムです。行政からの信頼を得ることで、余計な時間や労力を費やすことなく、事業展開に集中できます。

監査報酬の目安

監査報酬は、会社の規模や業務内容によって変動しますが、一般的な目安は以下の通りです。詳細につきましては、お客様の状況をヒアリングの上、個別にお見積もりさせていただきます。当所では、大手とも違うのでフットワークよく、大至急対応や、コストややり方などの面でも柔軟な対応が可能ですのでぜひお気軽にご相談頂けましたらと思います。

※下記の表は、世間での一般的な報酬で弊社の場合には、会社状況を踏まえ、やり方やご要望に合わせて柔軟な対応が可能です。

信頼のパートナーと共に、新たなステージへ

不動産特定共同事業法に基づく会計監査は、それまで会計監査を受けたことの無い方にとっては決して低いハードルではありません。しかし、それは同時に、貴社の事業の信頼性を公的に証明し、投資家からの信認を得て、より大きな成長ステージへと飛躍するための重要なステップです。

漠然とした不安を抱え、貴重な機会を逃す必要はありません。

私たち公認会計士深野章事務所・税理士法人T&Aコンサルティングは、「日本で一番お客様に感動を与えられる会計事務所になる」という理念を掲げています。お客様一人ひとりの状況に真摯に向き合い、専門知識と豊富な経験、そして強力なネットワークを駆使して、お客様が抱える課題を解決に導きます。

不特法監査や許可申請に関するご不安、ご不明な点がございましたら、どうぞお気軽に私たちにご相談ください。貴社の挑戦を成功へと導く、最高のパートナーとなることをお約束します。

その他、投資家のためにSPC監査や、SPCの記帳から申告までの管理、役員派遣業務なども実施しています。是非お気軽にご相談くださいませ。